Sem registro e com herdeiro sob curatela, a compra e venda pode não bastar. Entenda como regularizar o imóvel judicialmente.
Comprar um terreno que nunca teve escritura já é comum no Brasil. O problema aperta quando esse imóvel vinha de uma pessoa que morreu deixando apenas a posse da área, muitas vezes um pedaço destacado de uma gleba maior, sem matrícula individual, e um dos herdeiros é interditado, sob curatela. Nesse cenário, o contrato de compra e venda tradicional não transfere a propriedade, e o comprador fica com um papel que não vira registro.
A boa notícia é que existe uma saída sólida. Ao reunir num único processo a soma das posses, a do falecido, a dos herdeiros e a sua, o adquirente pode ir à Justiça e sair de lá com uma matrícula nova em seu nome, sem depender do inventário e sem recolher os impostos de transmissão. O caminho, porém, tem regras próprias, e errar o instrumento custa caro.
Posse não é propriedade e a herança carrega o que o morto tinha
O ponto de partida é entender o que exatamente se herda. Pela regra da saisine, art. 1.784 do Código Civil, no instante da morte o patrimônio passa automaticamente aos herdeiros. Só que ninguém transmite mais do que tinha: se o falecido detinha apenas a posse mansa e contínua do bem, e não a propriedade registrada no Cartório de Registro de Imóveis, é essa situação de fato que os herdeiros recebem.
Daí a armadilha. Vender por escritura de compra e venda um imóvel que nunca teve dono registrado é vender o que não existe no cartório. O instrumento correto para formalizar o negócio entre herdeiros e comprador é a escritura pública de cessão de direitos possessórios e hereditários, que transfere a posse e a posição na herança, não o domínio.
É aqui que entra a peça-chave: a acessão de posse, ou accessio possessionis, prevista no art. 1.243 do Código Civil. Ela permite que o comprador some ao seu próprio tempo de posse o tempo já exercido pelo falecido e pelos herdeiros, para completar o prazo da usucapião mais rápido. Na prática, o adquirente não começa do zero, herda o relógio já rodando.
O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que ambas sejam contínuas, mansas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e boa-fé. (art. 1.243, Código Civil)
Por que o cartório trava esse caso
Desde 2015 existe a usucapião extrajudicial, feita direto no Registro de Imóveis, sem juiz. O Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça, que reuniu num só código as normas do antigo Provimento nº 65/2017, deu ainda mais fôlego a esse rito. Ele é rápido e barato. Mas, para o perfil de caso descrito aqui, a via de cartório encontra três obstáculos que costumam ser fatais.
O primeiro é o herdeiro incapaz. O curador não pode, sozinho, ceder direitos de posse de quem ele representa: precisa de autorização judicial prévia, art. 1.748, IV, combinado com o art. 1.774 do Código Civil. Um ato de cartório feito sem essa chancela do juiz nasce sob risco de nulidade, ou seja, pode ser anulado depois, derrubando o negócio inteiro.
O segundo é o Ministério Público. Sempre que o patrimônio de um incapaz está em jogo, a intervenção do MP é obrigatória, art. 178, II, do Código de Processo Civil. O cartório não tem estrutura nem competência para receber e processar essa manifestação, só o juízo tem.
O terceiro é o velho fantasma do parcelamento irregular do solo. Como o imóvel é uma fração não individualizada de uma gleba maior, o registrador tende a devolver o pedido com uma nota de exigência, temendo estar chancelando o loteamento clandestino que a Lei nº 6.766/1979 proíbe. Resultado: o pedido extrajudicial empaca.
A usucapião judicial resolve o que o cartório não consegue
Diante desse conjunto, ajuizar a ação de usucapião com soma de posses, proposta diretamente pelo comprador, é a rota de maior segurança. E ela entrega, de uma vez, aquilo que trava a via administrativa.
A começar pela matrícula nova. A usucapião é forma originária de adquirir a propriedade: o direito nasce do tempo de posse, não de uma cadeia de compras anteriores. Por isso a sentença não depende da regularidade de nenhum registro passado. O juiz determina ao cartório que abra uma matrícula individualizada para a área delimitada, o que dissolve, de uma vez, o problema da fração da gleba maior.
Vem depois a proteção do incapaz. Na ação, o curador é citado e o Ministério Público é intimado a acompanhar tudo. Essa fiscalização blinda o negócio: com o interesse do herdeiro interditado defendido em juízo, cai por terra o principal risco de anulação futura.
Há ainda a independência em relação ao inventário. Como a aquisição se dá pela posse, o comprador não precisa esperar a abertura nem a conclusão do inventário dos herdeiros para buscar o domínio. O processo dele corre por conta própria.
O que pesa no bolso: sem ITBI e sem ITCMD
A escolha pela usucapião judicial tem um efeito fiscal relevante para o comprador, ela afasta dois impostos que, numa transmissão comum, morderiam boa parte do valor do imóvel.
No momento de registrar a sentença, não incide ITBI, o imposto municipal de transmissão entre vivos, nem ITCMD, o estadual, cobrado em heranças e doações. A razão é a mesma da matrícula nova: por ser aquisição originária, a usucapião não é uma transmissão de alguém para alguém, logo, não nasce o fato gerador desses tributos no registro da sentença declaratória. É entendimento consolidado no Supremo Tribunal Federal e no Superior Tribunal de Justiça.
E a própria escritura de cessão de posse, assinada antes, também escapa do ITBI. No julgamento do Tema 1.124 da repercussão geral, o STF firmou que o fato gerador do imposto municipal só ocorre com a efetiva transferência da propriedade, que se dá pelo registro. Como a cessão de direitos possessórios é mera situação de fato, não muda a titularidade no cartório, não há imposto a pagar sobre ela.
O recado para quem vai comprar
Regularizar imóvel vindo de herança sem registro não é impossível, mas exige encaixar cada instituto no lugar certo: a saisine, a acessão de posse e o caráter originário da usucapião. Quando há herdeiro incapaz e a área é fração de uma gleba maior, a via judicial supera a de cartório justamente porque corrige as falhas do título, coloca o Ministério Público para vigiar o interesse do incapaz e entrega ao comprador a propriedade plena e individualizada, com matrícula própria e sem a conta tributária que assustaria em uma compra comum. Antes de assinar qualquer escritura, vale mapear com um advogado se o caso comporta a soma de posses e qual o prazo de usucapião aplicável. É o detalhe que separa um contrato de papel de uma propriedade de verdade.
Deixe um comentário